Bail commercial : les mesures mises en place par l’Etat et projections futures

• Présentation sommaire des baux commerciaux : le contrat est la « loi des Parties » sauf pour quelques principes de base impératifs : la durée et la propriété commerciale – évocation sommaire de la loi PINEL de 2014 en ce qu’elle a imposé d’autres régles intangibles (non détaillées à ce stade).

 

• La poursuite du règlement des loyers et charges à compter du 1er avril 2020 : les dispositions gouvernementales sur les différés de loyer ; convention possible avec les Bailleurs ; approche de la notion de remise de loyers et/ou charges ; sanction possible en cas de non respect des obligations contractuelles

 

• Les charges récupérables par le Bailleur sur le locataire : les charges obligatoirement non récupérables (loi PINEL) ; la tendance de la jurisprudence : toutes les charges doivent être clairement identifiées dans le Bail ; l’obligation d’information du Bailleur et le contrôle par le locataire (Loi PINEL).

 

• Le maintien du bail en cas de difficulté du locataire à assurer la poursuite de son activité aux mêmes conditions économiques : la mise en jeu de l’article 1195 du CC = la notion de force majeure ; le redressement judiciaire ; la résiliation amiable du bail.

 

• Le Droit au Bail : un élément du Fonds de Commerce : définition pratique du Droit au Bail ; notion de spécialisation de l’activité (déspécialisation en cas de changement d’activité) ; cas de la valeur du Droit au Bail supérieure à celle du Fonds de commerce.

 

• La nécessité pour les Bailleurs de percevoir les loyers et charges : le Bailleur personne physique non professionnel ; le Bailleur professionnel ; les provisions sur charges = une avance faite par le locataire pour permettre au Bailleur de payer les prestataires qui entretiennent l’immeuble – sans cette avance le Bailleur ne peut plus régler les entreprises prestataires.

 

Mots clefs : bail, charges, fonds de commerce, locataires, immobilier d’entreprises, résiliation, loi PINEL, remise de loyer, report